이제 전세 계약 전에도 '집주인 정보' 확인 가능! 2025년 최신 전세사기 예방법 총정리

"이젠 계약서 쓰기 전 집주인 확인!" 2025년판 전세사기 완전정복 가이드

혹시 '영끌'해서 겨우 모은 소중한 전세 보증금, 불안한 마음에 밤잠 설치신 적 없으신가요?

집 구하기의 설렘도 잠시, 뉴스에 연일 오르내리는 전세사기 소식에 '혹시 나도?' 하는 걱정이 앞서는 게 현실입니다. 하지만 이제 더 이상 '깜깜이 계약'은 없습니다. 2025년 5월 27일부터, 드디어 전세 계약을 체결하기 전에도 임대인의 핵심 정보를 조회할 수 있는 길이 열렸기 때문입니다!

이 글에서는 새롭게 바뀐 제도는 물론, 소중한 내 돈을 100% 지키기 위한 전세 계약의 모든 과정을 A부터 Z까지, 누구나 이해하기 쉽게 총정리해 드립니다. 이것 하나만 알아도 전세사기 걱정, 절반은 덜 수 있을 거예요!

"드디어 시행!" 계약 전 임대인 정보 조회, 뭐가 달라졌을까?

과거에는 임대차 계약을 마친 세입자만, 그것도 임대인의 동의를 얻어야만 체납 사실 등을 확인할 수 있었습니다. 사실상 사후약방문이었죠. 하지만 이제는 달라졌습니다!

🚨 2025년 5월 27일부터 달라진 핵심 내용

공인중개사를 통해 계약 의사만 명확히 확인되면, 임대인의 동의 없이도 계약 전에 아래와 같은 정보를 미리 확인할 수 있게 되었습니다.

• 임대인의 과거 전세금 반환보증 사고 이력
• 주택도시보증공사(HUG)의 보증 가입 금지 여부 (악성 임대인 여부)
• 임대인의 미납 국세(세금 체납) 정보

이를 통해 계약하려는 집주인이 과거에 보증금을 제때 돌려주지 않은 이력은 없는지, 세금 체납으로 집이 경매에 넘어갈 위험은 없는지 등을 미리 파악하여 위험한 계약을 피할 수 있게 된 것입니다.

어떻게 신청하나요? (단계별 가이드)

📄

1단계: 서류 준비

공인중개사에게 '임대인 정보 조회 확인서'를 발급받습니다.

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🏢

2단계: 신청

준비한 서류를 가지고 주택도시보증공사(HUG) 지사를 방문하거나, '안심전세앱'을 통해 비대면으로 신청합니다.

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3단계: 결과 확인

HUG의 확인 절차를 거쳐 7일 이내에 결과를 받아볼 수 있습니다. (앱으로 신청 시 앱으로 통지)

※ 무분별한 조회를 막기 위해 신청은 신청인당 월 3회로 제한되며, 정보 제공 사실은 임대인에게도 문자로 통지됩니다.

전세사기 완벽 방어! 계약 단계별 필수 체크리스트

새로운 제도가 든든한 방패가 되어주지만, 그렇다고 다른 안전장치들을 소홀히 해서는 안 되겠죠? 전세 계약의 시작부터 끝까지, 놓치면 안 될 필수 체크리스트를 '펼침 메뉴'로 정리했습니다. 궁금한 단계를 클릭해 보세요!

STEP 1. 계약 전: 돌다리도 두들겨 보자!

• 시세 및 전세가율 확인: 주변 시세에 비해 전세금이 너무 높지 않은지 확인하세요. 전세가(보증금)가 매매가의 80%를 넘으면 '깡통전세' 위험이 있습니다. '안심전세앱'이나 부동산 앱에서 시세를 꼭 확인하세요.
• 등기부등본 확인: 사람의 주민등록등본처럼, 부동산의 신분증입니다. '대법원 인터넷등기소'에서 직접 발급받아 보세요. '을구'에 근저당(대출)이 너무 많거나, '갑구'에 가압류, 신탁등기 등이 있다면 위험 신호입니다! 계약 당일에도 다시 한번 확인해야 합니다.
• 건축물대장 확인: '정부24'에서 발급 가능합니다. 계약하려는 집이 불법 건축물은 아닌지, 실제 용도가 '주거용'이 맞는지 확인하세요. '근린생활시설'로 되어 있다면 주택이 아니므로 전세대출이나 보증보험 가입이 어려울 수 있습니다.
• 안심전세앱 적극 활용: 이제는 선택이 아닌 필수! 시세 조회, 집주인 정보 조회, 위험성 자가진단까지 한번에 해결하세요.

  ✔️ 시세 조회 & 위험 진단

  빌라, 다세대 주택의 정확한 시세와 위험도를 알려줘요.

  ✔️ 집주인 조회

  악성 임대인인지, 보증사고 이력은 없는지 확인 가능해요.

  ✔️ 법률 상담

  궁금한 점은 변호사에게 1:1 법률 상담도 받을 수 있어요.

STEP 2. 계약 당일: 도장 찍기 전 마지막 확인!

• 신분 확인: 계약 장소에 나온 사람이 등기부등본 상의 실제 소유주(임대인)가 맞는지 신분증으로 반드시 확인하세요. 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
• 특약사항 기재: "임대인은 잔금 지급일 익일까지 현 상태의 등기부등본을 유지하며, 근저당권 등 다른 권리를 설정하지 않는다. 위반 시 계약은 무효로 하고, 계약금은 즉시 반환한다" 와 같은 특약을 꼭 넣으세요. "임대인의 세금 체납이 확인될 경우 계약을 해지하고 계약금을 반환한다"는 내용도 좋습니다.
• 보증금 입금: 보증금은 반드시 등기부등본 상의 소유주 명의 계좌로 직접 입금해야 합니다.

STEP 3. 이사 후: 내 보증금을 지키는 마지막 퍼즐

• 전입신고 및 확정일자: 이사 당일, 즉시 주민센터를 방문하거나 온라인으로 '전입신고'를 하고 계약서에 '확정일자'를 받으세요. 이 두 가지를 마쳐야 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 '대항력'과 '우선변제권'이 생깁니다.
• 전세보증금 반환보증 가입: 가장 확실한 안전장치입니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우, 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI) 등 보증기관이 대신 보증금을 돌려주는 제도입니다. 가입 조건이 있으니 계약 전에 미리 확인해보는 것이 좋습니다.

이제 '정보'가 힘입니다. 아는 만큼 지킬 수 있습니다!

전세사기, 물론 무섭고 두려운 일입니다. 하지만 이제 우리에게는 '계약 전 임대인 정보 조회'라는 강력한 무기가 생겼습니다. 여기에 꼼꼼한 서류 확인과 안전장치들을 더한다면, 더 이상 불안에 떨지 않고 소중한 보금자리를 지킬 수 있습니다.

이 글이 여러분의 안전한 주거 생활에 든든한 길잡이가 되기를 바랍니다. 궁금한 점이 있다면 언제든 댓글로 질문해주세요!

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